Als u met deze titel gaat zoeken op het internet, dan komen er ongetwijfeld vele opinies uit van allerlei ervaringsdeskundigen, adviseurs en vooral makelaars. Waarom dan toch weer een stukkie geschreven met zo’n titel? Vanwege recente ervaringen met een Nederlandse makelaar in Frankrijk, waarvan zelfs mijn haren, normaal strak in de krul, recht overeind zijn gaan staan.
Het gaat om een Nederlands echtpaar, laten we ze mijnheer en mevrouw Janssen noemen (er is ook nog een lieftallige dochter, maar daar gaat het hier niet om, dat leidt alleen maar af…). Mijnheer en mevrouw Janssen zijn op zoek naar een vakantiehuis in Frankrijk en komen via een makelaar een huis op het spoor dat hen zeer bevalt. Het is een Nederlandse makelaar die met dit huis heeft geadverteerd, ik zal zijn naam niet noemen, want de directeur van dit makelaarskantoor (met zeer veel internationale ervaring naar eigen zeggen) heeft mij al meerdere malen bedreigd met een rechtszaak wegens laster. Laten we het er op houden dat het een makelaarskantoor is met een vrij lange, doch zeer Nederlands klinkende naam. Deze makelaar bedient zich van Nederlandsprekende agenten. Dat zijn vrij-gevestigde zzp-ers, niet in dienst van het makelaarskantoor maar op basis van courtage betaald, die niet beschikken over een makelaarsdiploma maar wel Nederlandse kopers opvangen en rondleiden.
Mijnheer en mevrouw Janssen worden dus opgevangen door een agente van dit makelaarskantoor. Mevrouw de agente betoogt (helaas zonder het lokale bestemmingsplan te hebben geraadpleegd, zoals achteraf blijkt) dat de verbouw- en uitbouwplannen van de familie Janssen alsmede de transformatie van de schuur tot een gîte, geen enkel probleem is. Ondanks de aantrekkelijkheid van het pand worden de Janssens het niet eens over de koopprijs en een beetje teleurgesteld zoeken ze verder.
Een half jaar later, terug in dezelfde regio, hebben ze nog niks gevonden en besluiten ze toch nog even langs dit huis te rijden. Ze treffen de verkoper in het pand aan en komen tot een gesprek. Nee, het huis is nog niet verkocht, maar de verkoper heeft inmiddels wel oren naar het bod van de familie Janssen. Dus neemt mijnheer Janssen contact op met de agente met het enthousiaste verhaal dat hij alsnog tot overeenstemming is gekomen met de verkoper. De agente reageert niet enthousiast. Indien mijnheer Janssen haar hulp wil zal hij een forse courtage moeten betalen. Dat verbaast mijnheer Janssen, ze trad immers op namens de verkoper, maar wat mijnheer Janssen op dat moment niet weet, is dat het mandaat van de verkoper aan dit makelaarskantoor inmiddels is verlopen.
Na deze wat verrassende reactie van de agente, belt mijnheer Janssen ons. Uiteraard wil ik hem helpen om de aankoop te begeleiden. Dus ik neem contact op met de agente om haar te vragen om het adres van de door verkoper voorgestelde notaris. Ik leg haar uit dat de koper er de voorkeur aan geeft dat het compromis de vente wordt opgesteld door een notaris en niet door het makelaarskantoor. Immers in onze ervaring garandeert zo’n door de makelaar zelf in elkaar gezet contract niet altijd dat de belangen van de koper volledige worden gedekt (ik schrijf het hier heel omfloerst op anders begint-ie weer met zijn dreigementen van een lasterzaak). Uiteraard heeft de koper het recht om zijn eigen notaris te kiezen, maar vaak is het gemakkelijk om de notaris te nemen die de verkoper voorstelt. Immers, die kent het dossier al. Als later blijkt dat dat een prutser is, of iemand die niet neutraal is, dan kan de koper nog altijd zijn eigen notaris aanstellen. In het dossier Janssen is er geen enkele aanleiding dit te denken en ik ontvang inderdaad de naam en verdere gegevens van een notaris. Verder vraag ik de agente om haar claim dat alle verbouwingen etc zijn toegestaan te onderbouwen met een uittreksel uit het bestemmingsplan. Voor haar een kwestie van even langs de Mairie rijden en een kopietje maken. Nooit meer iets op gehoord…
Dan gaan er twee parallelle trajecten lopen.
Ik krijg bericht van de notaris dat hij graag met dit dossier aan de slag gaat, ik stuur alle gegevens op van de koper en het huis (inclusief de advertentie van het huis waar mijnheer en mevrouw Janssen op af waren gekomen) en de notaris stuurt een eerste concept van het compromis de vente. Daar stonden toch wel een paar verrassingen in….: De verkoper wil geen ontbindende voorwaarde geven voor toestemming voor de verbouwingen en het aantal vierkante meters van de grond blijkt aanzienlijk minder dan in de advertentie stond. Verder blijkt de “volledig ingerichte keuken” geen apparatuur te bevatten, slechts de aan de muur gespijkerde plankjes zouden worden achtergelaten. Nauwkeurige bestudering van de advertentie levert subtiele verschillen op met de advertentie die de heer en mevrouw Janssen in eerste instantie hadden gezien. Kortom, een leugenachtige advertentie van de makelaar.
Daarnaast krijg ik bericht van de baas van het makelaarskantoor (per e-mail, per fax en per aantekende brief, ik wacht nog op de rooksignalen) dat hij mij zal aanklagen wegens laster. Ik had namelijk gezegd dat het contract van zijn kantoor waardeloos was (had-ie verkeerd begrepen, ik had slechts gezegd dat deze klant een door de notaris opgesteld contract wilde) en dat vond hij laster. Ik wijs hem op de discrepantie tussen beide advertenties en vervolgens krijg ik weer een brief (inderdaad per e-mail, per fax…etc.) waarin hij mij ook nog eens verwijt dat ik als rechtsvertegenwoordiger mijn cliënt niet in de hand heb, omdat mijnheer Jansen in het openbaar had gezegd niet tevreden te zijn over dit makelaarskantoor. Nog los van het feit dat mijnheer Jansen volledig gelijk heeft, ben ik natuurlijk niet zijn rechtsvertegenwoordiger, de baas van het makelaarskantoor blijkt een schrijnend tekort te hebben aan kennis van de wet. Immers alleen een geaccrediteerd advocaat kan een rechtsvertegenwoordiger zijn. Gelukkig is het in Frankrijk nog niet nodig om je te wapenen met een advocaat als je een huis wil kopen, al zou je met deze makelaar denken dat het wel die kant op gaat.
Moraal voor iedereen die via een makelaar een huis wil kopen in Frankrijk:
- Kijk rustig rond, neem de tijd, laat je niet opjutten door een makelaar
- Controleer zelf alle claims van de makelaar, of laat iemand die controleren. Er zijn allerlei deskundigen die kunnen helpen met het contract of met de bouwkundige staat (kijk bijvoorbeeld eens naar de bijdrage van Wouter Haaijman, elders op deze website)
- Laat een compromis de vente ALTIJD opstellen door een notaris en betaal een eventuele aanbetaling nooit aan een makelaar, maar ALTIJD aan de notaris.
- Laat iemand, die eerder zo’n contract gezien heeft, het compromis de vente lezen. Ik maak hier geen reclame voor mijn eigen praktijk, laat gerust het compromis de vente door een onafhankelijk ander met kennis en ervaring lezen, maar ga vooral niet zelf zitten prutsen met een vertaalprogramma.
Als u overweegt om een huis te kopen in Frankrijk: nu is een uitstekende tijd, voordat de prijzen weer gaan stijgen… En bedenk: de helft van de Franse huizen wordt gekocht zonder tussenkomst van een makelaar. Wel zo rustig….Succes!
Wim van Teeffelen
De Société À la Responsabilité Limitée (SARL) lijkt sprekend op de Nederlandse B.V. en wordt opgericht door minimaal twee natuurlijke personen of rechtspersonen (associés). Er is een minimum bedrijfskapitaal vereist van €1, waarvan tenminste 20% gestort moet zijn op de datum voorafgaande aan de oprichting van het bedrijf en wel op een afgeschermde bankrekening. Dat geld wordt pas weer vrijgegeven zodra het bewijs van inschrijving (extrait k-bis) is afgegeven en de SARL dus uit de oprichtingsfase (in het Frans: en formation, ook wel afgekort tot e.f.) treedt. Die periode duurt toch al snel een maand, soms langer. Als u nu denkt dat u voor een maandje wel twintig cent kunt missen, bedenk dan dat de hoogte van het bedrijfskapitaal op alle officiële stukken van het bedrijf komt te staan (offertes, facturen, jaarstukken) en een bedrijfskapitaal van €1 wekt niet veel vertrouwen bij leveranciers of andere relaties. Anders gezegd: het staat een beetje lullig op uw briefpapier. Om die reden kiezen de meeste Franse SARLs vrijwillig voor een hoger bedrijfskapitaal, vaak enkele tienduizenden euro’s.