Talloze Nederlanders investeerden inmiddels in een Frans vakantiehuis. Begrijpelijk, want wat is er nu mooier dan je eigen Franse droomhuis? Wie het vermogen niet direct voorhanden had, zette zijn paar ton overwaarde in het Nederlandse huis fluitend om in een tweede hypotheek en zo werd de droom alsnog haalbaar.
Maar om op de vraag terug te komen; nog mooier is natuurlijk een droomhuis dat zichzelf betaalt. Veel aanbieders boden (en bieden) dan ook gegarandeerde verhuurinkomsten, restitutie van Franse btw en verder wist iedereen dat de prijzen wel bleven stijgen. Kopen in Frankrijk was als een loterij zonder nieten.
Wat is er nu mooier dan je eigen Franse droomhuis?
Natuurlijk: een droomhuis dat zichzelf betaalt.
Nu hebben dromen de nare eigenschap dat ze nog wel eens bedrieglijk zijn. Niet alleen is de markt inmiddels drastisch afgekoeld, maar ieder kind weet uiteindelijk dat een huis dat als serieuze investering wordt gekocht, ook serieuze aandacht behoeft. Proposities met verhuurprogramma’s, btw-teruggave en dergelijke moeten daarom op zijn minst nuchter worden beoordeeld.
Een casus
We schrijven begin 2001. Het echtpaar Winter* besluit dat er een Frans huis zal komen. Een sympathieke Nederlandse makelaar presenteert namens een Nederlandse ontwikkelaar een fraai project van 40 luxe, geheel ingerichte villa’s in de Vaucluse. De Résidence komt onder professioneel management van de Franse firma SARL Montagnes d’Or* (Md’O), waarachter evenwel Nederlandse aandeelhouders staan. Md’O zal voor alles zorgen: inventaris, schoonmaak, sleutelbeheer; desgewenst zelfs iedere ochtend voor verse croissants.
Als klap op de vuurpijl mag zelfs de Franse btw over de investering worden teruggevorderd. De Winters moeten daartoe slechts met Md’O een bail commercial (‘handelshuurovereenkomst’) afsluiten. Natuurlijk mogen zij het huis zelf gebruiken, maar verder zorgt Md’O ervoor dat het als toeristenverblijf wordt onderverhuurd. Aldus ontvangen zij uit de bail (zeg ‘baj’) een bescheiden maar constante huur, terwijl het onderhoud grotendeels door Md’O wordt betaald. Weer een zorg minder! De Nederlandse achtergrond van partijen wekt bij de Winters extra vertrouwen.
Het praat een stuk makkelijker en met die Fransen weet je immers maar nooit…
Met rode konen van de opwinding en een fraaie map met informatie onder de arm keren de Winters huiswaarts, om het geheel nog eens rustig door te nemen. Dit echter niet voordat de makelaar hen nog influistert dat ze vooral niet te lang moeten treuzelen; “Ze staan voor die huizen in de rij!”
Wetende dat de markt ‘booming’ is en gesteund door het feit dat ze met Nederlanders van doen zullen krijgen is het besluit dan ook gauw genomen. Het echtpaar zegt daags na de beurs telefonisch ‘ja’ en zo zitten kopers en verkoper ‘s middags alweer om tafel. De heren achter een cappuccino, een glaasje Perrier voor mevrouw en tussen hen in een stevig stapeltje Franse contracten, wachtend op de nodige handtekeningen… Het ziet er allemaal best indrukwekkend uit maar gelukkig heeft een bevriende vertaler de belangrijkste ‘standaard’ stukken namens de ontwikkelaar alvast vertaald. En zo tekenen mijn (dan nog toekomstige) cliënten bij het kruisje.
De grond wordt geleverd, de termijnen betaald en de oplevering wordt met opwinding tegemoet gezien. Die oplevering komt, maar gaat meteen gepaard met een lelijke verassing: Mijnheer en mevrouw hadden zich er op verheugd, direct een maand van het huis te genieten. Nu blijkt een Belgisch gezin er twee weken vakantie te vieren. Geboekt via Md’O, die dat immers allemaal zou regelen. En dat blijkt de opmaat tot een reeks tegenvallers. De Winters realiseren zich nu pas echt dat ze jaarlijks ‘maarliefst’ vijf weken, ‘tegen gereduceerd tarief’ welkom zijn in hun eigen huis. Langer mag. Maar dan tegen het volle pond. Gaandeweg blijkt Md’O ook haar schoonmaak- en onderhoudsverplichtingen te verzaken, wat tevens geldt voor de huurbetalingen.
De Winters voelen zich bedrogen en wenden zich medio 2009, na jaren van loze beloftes en frustratie, tot mij: “Die huurder moet eruit!” Helaas moet ik uitleggen dat de bail commercial in dergelijke gevallen een juridisch gedrocht is, waaraan men minimaal negen jaar gebonden is.
Duidelijk is dat er misbruik is gemaakt van het vertrouwen dat juist deze Nederlandse partijen bij kopers genoten maar gaandeweg moet worden geconcludeerd dat de Nederlandse makelaar en ontwikkelaar zélf ook onvoldoende wisten waarmee ze bezig waren. Het openbreken van zo’n bail is lastig en als eigenaar zal men vaak een hoge afkoopvergoeding moeten betalen. Het kost dus tijd, geld en expertise maar met niets doen gaat het van kwaad tot erger. De Winters beschikken in elk geval weer zelf over hun huis. Eind goed, al goed?
Niet helemaal. De incapabele exploitant kan het veld dan geruimd hebben, het betekent doorgaans niet dat er überhaupt niet meer verhuurd hoeft te worden.
Om te voorkomen dat dit stukje al te lang wordt vindt u hier binnenkort een vervolg. Daarin ook iets over alternatieven en oplossingen. Want een ding is zeker: een tweede huis in Frankrijk kan een uitstekende belegging zijn, waar je veel plezier van kunt hebben. Zoals gezegd is het economisch klimaat is nu heel wat killer dan rond 2000 maar juist nu geldt dat er weer wat te kiezen is, de prijzen doorgaans wat lager zijn en dat u meer gelegenheid heeft om zich goed in deze complexe materie te verdiepen.
*) namen, locaties e.d. zijn in dit stukje uiteraard fictief.
Dit artikeltje is (iets ingekort) tevens geplaatst in de mei/juni-uitgave van het geheel vernieuwde magazine Maison en France. Misschien aardig voor u: die uitgave bevat een ‘special’ over (nieuw)bouwen in Frankrijk,
Geachte mevrouw Isabelle,
Mijn dank voor bovenstaande inzending.
Ik heb in het kader van de betrouwbaarheid van de franse makelaars aan u als “makelaardeskundige” het volgende te melden.
Ik woon in de regio Parijs.
Mijn makelaar heeft medio januari 2008 als intermediair een huurcontract opgemaakt tussen de huiseigenaar en mijzelf (als huurder). Alle drie de partijen hebben getekend.
De makelaar heeft mij, overigens te doen gebruikelijk, één maand huur als provisie doorberekend.
Ik heb via deze makelaar het huurcontract afgesloten gezien het feit dat hij pretendeert lid te zijn van het FNAIM.
Deze makelaar behoort als intermediair de door hem ontvangen- en toevertrouwde huurpenningen aan de huiseigenaar door te betalen.
Recentelijk is echter gebleken dat hij in grote financiële problemen verkeert en sedert acht (!) maanden de door mij betaalde huurpenningen niet meer aan de huiseigenaar heeft doorbetaald met als gevolg dat de huiseigenaar in paniek- en ten einde raad aan mij heeft gevraagd om in het vervolg de huurpenningen rechtstreeks aan hem (dus aan de huiseigenaar) te gaan betalen!
Op zich natuurlijk geen probleem echter ik heb desondanks toch mijn twijfels omtrent de rechtmatigheid van dit verzoek daar er immers een door drie partijen ondertekend huurcontract bestaat waarin nadrukkelijk anders werd overeengekomen en wel dat de huurpenningen rechtstreeks aan de makelaar zouden worden betaald.
Deze makelaar heeft weliswaar op aandringen van- en aan de huiseigenaar inmiddels een brief geschreven waarin hij verklaart in het vervolg akkoord te gaan met een huurbetaling rechtstreeks naar de huiseigenaar toe echter formeel weet ik verder als huurder nog niets. Ergo, zelfs voor de maand juli 2010 heb ik weer een zgn. Avis d’échéange van deze makelaar binnengekregen met het verzoek om mijn huur binnen vijf dagen weer naar hem over te maken…………
Kan een dergelijk briefje, uitsluitend gericht aan de huiseigenaar, zomaar een door drie partijen ondertekende bail vervangen?
Verder is er een door mij aan de makelaar betaalde caution nog steeds in zijn bezit welk bedrag hij, naar nu blijkt, nimmer heeft overgemaakt naar de huiseigenaar.
Ook zijn er een aantal in het huurcontract genoemde verplichtingen zijnerzijds, ondanks herhaald aandringen mijnerzijds, nimmer uitgevoerd.
Eveneens vraag ik mij af of, gezien het feit dat ik de makelaar voor een in drie jaar te leveren prestatie provisie heb betaald, er wellicht een gedeelte van deze provisie teruggevorderd kan worden daar hij tenslotte de overeengekomen termijn niet heeft gerespecteerd en de prestatie niet (geheel) heeft geleverd.
Alhoewel ik maandelijks van deze makelaar een Avis d’échéange ontvang worden de zgn. équitances, welke ik “normaliter” pas twee maanden na de verrichte huurbetaling van hem ontvang, nooit meer door hem verzonden.
Kort geleden ben ik er eveneens achtergekomen dat de financiële garanties van de FNAIM in onderhavig geval niets voorstellen daar hij sedert 2007 géén lid meer blijkt te zijn van deze organisatie en dus het predicaat lid te zijn van het FNAIM ten onrechte voert. Op zijn briefpapier, équitance en Avis d’échéange staat overigens nog altijd en onverminderd zijn FNAIM-lidmaatschapnummer vermeld! Er is géén FNAIM-sticker op zijn winkeldeur geplakt.
Enfin, om een lang verhaal kort te maken….. Ik ben bang dat, indien ik nu plotsklaps de huiseigenaar tegen de contractuele afspraken in rechtstreeks ga betalen, dit in voorkomend geval wel eens géén bevrijdende betaling zou kunnen betekenen en er, in geval van een faillissement van deze makelaar, de curator, zich beroepende op mijn verplichtingen zoals weergegeven in het huurcontract, alsnog letterlijk en figuurlijk de huur bij mij (opnieuw) komt ophalen.
Verder heb ik angst dat in voorkomend geval de door mij, tijdens het afsluiten van het huurcontract betaalde caution, niet meer gerestitueerd zal gaan worden.
Kunt u, of iemand anders op dit forum, mij hierin raden? Een gang naar een advocaat lijkt mij in deze nog een beetje prematuur (om over de kosten maar te zwijgen) echter de situatie baart mij zeker zorgen.
Geachte mevrouw/mijnheer,
Om misverstanden te voorkomen: er wordt op dit forum regelmatig gepubliceerd en gediscussieerd over de handel en wandel van ‘de Franse makelaar’.
In het stukje waarop u reageert, schreef ik echter over (primair) de bail commercial . In de casus figureren vervolgens de Nederlandse ontwikkelaar, makelaar en beheerder. Doel van mijn stukje is niet om hun gedrag aan de kaak te stellen maar om te wijzen op de risico’s van de bail commercial als zodanig.
Ten aanzien van uw situatie het volgende.
U begrijpt dat ik u geen concreet advies kan geven zonder eerst uw bail te hebben gelezen. Uw reactie doet overigens op voorhand vermoeden dat u geen bail commercial afsloot doch een bail d’habitation (huurovereenkomst woonruimte), die deels aan andere wetgeving onderhevig is.
In hoofdzaak wil ik u adviseren, niet andermans probleem op ‘uw bordje’ te nemen. Zolang u naleeft wat er in uw bail is afgesproken doet u in beginsel uw plicht. Het is primair zaak dat verhuurder en makelaar hun problemen oplossen, zonder u – als goed huurder – erin te betrekken.
Indien en voor zover er afspraken zijn of worden gemaakt die van de oorspronkelijke bail afwijken, mogen die natuurlijk a) niet in strijd zijn met de toepasselijke wetgeving en b) moeten die afspraken worden bevestigd door de contractspartijen.
U meldt dat zowel verhuurder als makelaar (feitelijk is hij beheerder) de bail hebben ondertekend. Het ligt dan voor de hand dat de beheerder heeft meegetekend voor enkele specifieke onderdelen van de huurovereenkomst, zoals de wijze van betaling van huur en borg. Het is overigens de vraag of zijn medeondertekening relevant is maar nu ik begrijp dat zowel beheerder als verhuurder erkennen dat er problemen zijn, het goed zal zijn om beide partijen te laten meewerken.
Een tweede optie: ontbindt in gezamenlijk overleg de bail en sluit een nieuwe waarin de bewuste beheerder geen rol meer speelt. Let op: zo’n ontbinding en vernieuwing vergt zeker de inzet van een ter zake kundige, zoals een advocaat ter plaatse.
Geachte mevrouw Flipse,
Wij hebben een vervelende situatie mbt onze verhuurmaatschappij.
Deze is namelijk failliet en valt onder een curator. Nu is er al een geruime tijd geen rendement betaald terwijl dit wel in de bail is opgenomen. Kunnen we volgens de EU regels de bail opzeggen of vergt dit meer inspanning. We willen namelijk spoedig een nieuwe bail sluiten ivm het zomerseizoen en de zekereid van de btw teruggave.
Bedankt voor u reactie.