In reactie op het artikel van Theo Noordewier voel ik mij geroepen om weer eens achter de computer te kruipen. Ondergetekende is sinds tien jaar makelaar in Frankrijk. Ik heb een eigen kantoor en een “Carte Professionelle” evenals een lidmaatschap bij de FNAIM (de Franse versie van de NVM) en een uitgebreide beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Wij werken met een clientèle die hoofdzakelijk bestaat uit Fransen, Nederlanders, Belgen en Britten.
Het stuk van Theo Noordewier heeft de titel meegekregen: “Imago…(sommige) makelaars leren het nooit”. Het is een juiste titel omdat het bestaande belabberde beeld van de Franse Makelaar nogmaals onderstreept wordt. Gelukkig neem ik het niet persoonlijk omdat ik denk dat ondergetekende wordt uitgesloten door de tussenvoeging “sommige”. Toch voel ik mij wederom geroepen om wat tegengas te geven.
Nee, ik ga het beroerde imago niet ontkennen, dat is er gewoon. Wel wil ik het wel verklaren door enkele feiten en een toelichting te geven op het in Frankrijk gehanteerde systeem. Niet door stemmingmakende voorbeelden want daarmee worden alle hele TV-series gevuld.
De manier waarop de Franse makelaardij is ingericht zorgt voor enkele grote nadelen. Het feit dat men meerdere makelaars kan benaderen om zijn huis te verkopen is gelegen in de visie dat deze makelaars dan zouden gaan concurreren wat ten goeden zou komen aan de dienstverlening. Helaas is niets minder waar en dit blijkt dan ook in de praktijk. De praktijk laat zien dat wanneer ik als makelaar honderd huizen in de verkoop heb, en het mij lukt om er twintig van te verkopen, dat ik goed heb gewerkt.
Een verkoper wil zijn huis verkopen en benadert vijf makelaars. Hij tekent vijf “Mandats Simples” en dat kost hem niets. Vervolgens gaan vijf makelaars aan de slag. Ieder gaat op zijn manier dit huis proberen te verkopen. De een heeft misschien een andere clientèle dan de andere maar er zit ook een overlap in. Zo is het heel normaal om hetzelfde huis op dezelfde site aan te treffen.
Echter het feit dat ik van de honderd huizen er gemiddeld twintig kan verkopen, heeft tot gevolg dat deze twintig huizen ook de kosten moeten dragen van die andere tachtig. De verkoper betaalt hier geen cent aan mee. Nu wordt er vaak badinerend gedaan over de wijze waarop makelaars een huis trachten te verkopen. Ik kan alleen over mijn kantoor spreken maar kan wel stellen dat het niet blijft bij een fotootje in de etalage.
Zeker zijn de commissies belabberd hoog; tussen de vijf en tien procent. In de praktijk betaalt een koper ook de kosten voor het werk van de onverkochte huizen. In principe is dit helemaal niet zo vreemd want in de detailhandel wordt 80% van de omzet bereikt met 20% van de goederen. Desalniettemin zou ik ervoor pleiten om dit systeem te veranderen want hierdoor zijn alle huizen die door makelaars worden verkocht een aantal procenten te duur. Helaas kan ik het systeem niet veranderen en zal het voorlopig hiermee moeten doen. En de klant dus ook.
Een ander groot probleem in de makelaardij is de vertroebeling van de vakbekwaamheid. In Nederland gaat men naar de Kamer van Koophandel en schrijft men zich in. De NVM trekt er hard aan met opleidingen etc maar uiteindelijk kan men zich zo inschrijven als makelaar of handelaar in onroerend goed. In Frankrijk heb je een “Carte Professionelle” nodig. Om deze te kunnen bemachtigen moet men rechten of economie gestudeerd hebben. Heeft men dat niet dan moet men minimaal drie jaren voltijd gewerkt hebben bij een makelaar. De lat ligt dus hoog. Wil men een kantoor openen dan moet men diverse verzekeringen afsluiten die vooral bedoeld zijn om klanten te beschermen. Houdt een makelaar zich niet aan de regels dan kan zijn kaart worden ingetrokken of is de overtreding nog erger dan gaat hij gewoon de bak in.
Dat is dus allemaal het probleem niet. Het probleem zit hem in het feit dat Frankrijk ook een systeem kent van onafhankelijke werkers. Zeg maar een soort ZZP-ers. Deze worden “Agents Commercials” genoemd. Het zijn zelfstandigen die op basis van een contract met een geregistreerde makelaar een licentie krijgen om in de makelaardij te werken. In feite berust de eindverantwoording voor het professioneel handelen van deze agent bij de makelaar die de “Carte Professionelle” bezit.
In de praktijk leidt dit echter tot zeer belabberde toestanden. Deze agenten behoeven geen opleiding of verstand van zaken te hebben. Iedereen kan agent worden. Ze mogen geen eigen kantoor hebben maar mogen wel de verantwoording dragen voor een bijkantoor van de makelaar. Deze agenten zijn niet in dienstverband maar krijgen een percentage van de commissie. Dus als ze niets verkopen dan verdienen ze niets. Wel hebben ze alle kosten van hun inschrijving als zelfstandiger. De makelaar is hier vaak de lachende derde. Een agent commercial kost hem niets en kan dus alleen iets opleveren. De percentages commissies lopen gigantisch uiteen en soms zijn er nog allerlei andere randvoorwaarden. Zo ken ik een kantoor die hun agenten verplicht om elke maand zeven verkoopmandaten in te brengen. Andere agenten moeten een minimaal aantal huizen verkopen en weer anderen draaien op voor hoge bijdrages in het advertentiebudget van de makelaar.
De voorbije tien jaren was het zo dat de “buitenlanders” de belangrijkste huizenkopers waren op het Franse platteland. Echter doordat de Franse makelaar alleen maar Frans spreekt was deze clientèle voor hem moeilijk bereikbaar. Gelukkig waren er tal van buitenlanders die het roer hadden om gegooid maar met moeite konden overleven op het Franse platteland. Hun Chambres d’Hôtes met mini-camping leverde toch niet zoveel op als ze gehoopt hadden. Wel hadden ze hun boerderijtje verbouwd en kenden ze veel mensen. Voor deze mensen was de formule van “Agent Commercial” een uitkomst. Zonder diploma of kennis van zaken kon men in een markt stappen waar goed geld te verdienen was.
Het laat zich raden dat ook dit feit niet bijdraagt aan een professionalisering van een beroepsgroep. Het draagt wel bij tot allerlei mooie, trieste, bedroevende, spannende verhalen met betrekking tot het imago van deze beroepsgroep.
Maar laten we wel wezen. Dit imago zorgt ervoor dat vele adviseurs, intermediairs, juristen, bouwkundigen, filmers en journalisten hun brood verdienen. Doordat die Franse makelaars ‘boeven’ zijn die als het even kan onschuldige kopers en verkopers het vel over de oren halen (zie artikel Theo Noordewier), kunnen de adviseurs € 115,- per uur vragen om standaardcontracten na te lezen en onbenullige vragen te stellen. Maar ja, wie wil er nu uitgeleverd worden aan een stel boeven.
Saint Antonin Noble Val, Ruud Dijkmans, DISC immobilier.
Ik was toch wat genuaceerder dan hierboven gesuggereerd wordt. Hier het hele citaat: “…makelaars zijn boeven die als het even kan onschuldige kopers en verkopers het vel over de oren halen. Dit is natuurlijk net zo waar als dat alle Italianen macho zijn en alle Nederlanders zuinig…”
Ik ben het roerend eens met het stuk van Ruud Dijkmans. Daarmee overigens niet aangevend dat makelaars in Frankrijk zielepieten zijn. Daarvoor is de business nog altijd veel te lucratief. Er zijn 60% meer makelaars per hoofd van de bevolking in Frankrijk dan in Nederland en de reden daarvoor zal er echt wel mee te maken hebben dat die gemiddelde 6% courtage lekker oplevert, ook al leidt één van de vijf opdrachten (volgens Dijkmans) of 1 van de 10 (volgens Kubbe, zie het commentaar op het eerdere stuk van Noordewier) slechts tot een transactie. En die hele reeks aan eisen die aan een Franse makelaar worden gesteld zijn inderdaad een wassen neus zolang allerlei lui zonder enige ervaring of kennis als ‘agent commercial’ kunnen optreden. Overigens kunnen deze ‘agenten’ zich pas inschrijven als ze een contract met een erkende makelaar kunnen overleggen, dus de makelaars werken er zelf aan mee dat deze misstanden in stand worden gehouden
Ten aanzien van de laatste alinea heb ik wel een opmerking. Een Nederlandse koper is dus overgeleverd aan een makelaar in Frankrijk, die er alle belangen bij heeft om een transactie zo snel mogelijk door te drukken, anders gaat een collega makelaar er wellicht met de courtage vandoor. Of anders is die Nederlandse koper overgeleverd aan een agent zonder opleiding, diploma of aansprakelijkheidsverzekering….Is het dan zo ongewoon dat die Nederlandse huizenkoper onafhankelijke hulp zoekt? Soms is dat een aankoopmakelaar, soms een specialist (bv een bouwkundige of iemand die ervaring heeft met een Frans compromis de vente). Om dat dan af te doen als ‘onbenullige vragen’ van de koper vindt ik nogal badinerend. Maar wel weer in overeenstemming met het imago van de makelaar….
Laat ik enkele voorbeelden geven van ervaring als onafhankelijk adviseur van kopers:
1. In de wet staat dat een Franse makelaar pas betaald hoeft te worden als de acte authentique door koper en verkoper is getekend. Waarom proberen zoveel makelaars (tot en met de makelaarsvereniging FNAIM toe!) dan om tekst in het compromis de vente te frommelen, waarin ook betaling van de makelaar wordt geregeld onder bepaalde omstandigheden zonder dat er een transactie tot stand komt? Ik adviseer aan alle kopers om dergelijke tekst niet te accepteren.
2. Waarom is in door makelaars zelf in elkaar geknutselde compromissen de vente zo vaak de overlijdensclausule ‘vergeten’? Of een clausule die regelt wat er gebeurt als het pand tot de grond toe afbrandt voordat de acte authentique is getekend? Dat zijn allemaal zaken die in geval van buitengewone omstandigheden de koper het recht geven van de koop af te zien. Makelaars houden daar niet van, dat brengt hun courtage in gevaar. Ik help kopers om hun belangen te verdedigen door ervoor te zorgen dat dergelijke clausules er wel in staan.
3. Elke huizenkoper heeft in Frankrijk het wettelijke recht op een financieringsvoorbehoud. Sommige makelaars proberen kopers te overtuigen af te zien van dit wettelijke recht als ze het huis zonder financiering kunnen betalen. Erger is nog dat ze soms het cruciale woordje ‘maximaal’ in een financieringsvoorbehoud zetten, op een plaats die het financieringsvoorbehoud waardeloos maakt. Voorbeeld: het financieringsvoorbehoud zegt dat de koper van de koop kan afzien als een bank hem geen financiering geeft, die aan in het compromis opgenomen voorwaarden voldoet. Dat zijn oa.a voorwaarden t.a.v. het bedrag van de lening, rente en looptijd. De klant wil bijvoorbeeld een looptijd van 20 jaar, maar de makelaar zet in het compromis de vente ‘maximaal 20 jaar’. Indien de bank slechts een lening wil geven voor één jaar, dan moet de koper dat accepteren en kan hij niet meer onder de koop uit.
Kortom, een probleem met een compromis de vente kan soms in één enkel klein woordje op de verkeerde plek zitten. Een onbenullig woordje, inderdaad, maar de vragen die dat oproept zou ik toch niet graag onbenullig noemen!
Wim van Teeffelen
Er staat:
+ kunnen de adviseurs € 115,- per uur vragen om standaardcontracten na te lezen en onbenullige vragen te stellen. +
Dus niet de klant/koper stelt onbenullige vragen, dat doet die adviseur voor 115 euro per uur.
Ik hoop dat Wim van T. de contracten die hij voor anderen door leest beter leest.
Beste Boudewijn,
Ik geloof niet dat ik iets verkeerd heb gelezen. Als een adviseur voor een huizenkoper werkt, dan kunnen daar vragen uit voortkomen aan de verkopende makelaar. In dit geval moeten koper en adviseur als één worden gezien. Meestal is het de adviseur die de vragen stelt (al was het alleen maar vanwege het feit dat hij meestal beter Franse spreekt en/of meer ervaring heeft in dit traject dan de de koper).
Het doet er niet toe wie uiteindelijk de vraag stelt, maar het is niet aan de orde om die vraag onbenullig te noemen, zelfs als het maar gaat om één woordje in het contract.
Wim