Spring naar inhoud

12

Een paar weken geleden heb ik hier een artikel geplaatst over de juiste bedrijfsvorm voor een chambres d’hôtes (Bed & Breakfast) (zie http://www.francofiel.nl/archives/7231), maar daarin opgemerkt dat eerst de vraag moet worden beantwoord of er wel sprake is van een bedrijfsmatige exploitatie of niet. Ik heb beloofd hierop terug te komen. Bij deze...

Voorbeeld 1:
Meneer A.A. is Frans ingezetene en heeft een baan, oudste kind het huis uit, een mooie ongebruikte zolderkamer over, die hij af en toe in de lange zomervakantie verhuurt aan een toevallig passerende toerist. Laten we zeggen: 1 keer in de week gedurende 10 zomerweken voor €50/nacht. Totale opbrengsten: €500/jaar. Moet meneer A.A. daarvoor een exploitatiebedrijf oprichten? Nee, natuurlijk niet! ...lees verder "Chambres d’hôtes: is het wel of geen bedrijf?"

1

Op 1 juni 2016 gaan enkele nieuwe regels in voor de aanduiding van tarieven van toeristische accommodaties, inclusief toeristenhotels, chambres d’hôtes, vaste inrichtingen op campings (bv chalets of stacaravans) en meublés, maar uitsluitend als er sprake is van een professionele aanbieder.

Even in herinnering roepen: een aanbieder van toeristische accommodaties is pas een professionele aanbieder indien:

  1. de totale bruto verhuuromzet meer is dan €23.000/jaar
  2. de totale bruto verhuuromzet meer is dan 50% van zijn belastbare inkomen.

Let op: aan BEIDE criteria moet zijn voldaan voor professionele verhuurders en professionele verhuurders zijn verplicht hun verhuuractiviteiten onder te  brengen in een bedrijf dat is ingeschreven in het Franse register van bedrijven (RSC).

...lees verder "Nieuwe regels tariefaanduidingen toeristische accommodaties"

zimmerfreiNiets blijft gelijk, het is een gegeven waar niemand omheen kan: ons lijf, onze gewoontes, onze omgeving, regeringen en zelfs het gedrag van mensen in alle omstandigheden. Het is misschien wel wat filosofisch om te beginnen met de onvermijdelijkheid van de verandering der dingen terwijl ik het wil hebben over de verhuurmarkt van vakantiehuizen in Frankrijk, maar ik heb in ieder geval de toon gezet: alles verandert, ook die markt.

Waar is het bordje Zimmer Frei

Ik ben nog van de generatie die meemaakte dat aan de Nederlandse kust vele huizen een bordje ‘Zimmer Frei’ achter een raam hadden staan. Een vorm van directe marketing die inmiddels bijna verdwenen is.  Het internet heeft de hele toeristische markt op zijn kop gezet. Bijna alle vakanties, of het nu via een intermediair of bij een particulier is, komen tot stand, worden betaald en worden gedeeld via het internet. De virtuele wereld ligt aan ieders voeten en het verschil tussen die virtuele wereld en de werkelijke wereld is nog maar één klik: boeken. Het internet heeft de markt ook enorm verbreed: moest je ooit voor ingewikkelde reizen toch echt naar een kantoor, nu kun je online complexe reizen samenstellen en kun je je voorbereiden met behulp van een schier eindeloos aantal gebruikerservaringen. Alles is ooit wel eens beoordeeld of besproken, iedereen heeft wel een vriend of een kennis van een vriend die hetzelfde meemaakt of wil meemaken als u.

...lees verder "Alles verandert"

24

Iedereen die een vakantiehuis verhuurt in Frankrijk, of iedereen die zijn tweede huis in Frankrijk wel eens verhuurt, hoort dit formulier te kennen. Kwestie van invullen en inleveren bij de gemeente. Veel buitenlandse vakantiehuisverhuurders in Frankrijk blijven stug volhouden dat hun inkomsten zo laag zijn, dat dat gewoon zwart mag. En u weet: zolang je niet betrapt wordt mag alles…

Uit een gesprekje met de DDPP (Directions Départementale de la Protection des Populations) in de Vaucluse heb ik het volgende gedestilleerd. Ik ben er van overtuigd dat dit beleid niet beperkt is tot een typische toeristisch departement als de Vaucluse, maar dat de diensten in de meeste andere departementen er eenzelfde beleid op nahouden.

14004

Verreweg de meeste gemeentes weten precies wat de bestemming is van de bebouwing in het dorp. Zeker op het platteland (maar daar komen ook veel meer vakantiehuizen voor dan in de grotere steden). Ze weten dus welke gebouwen verhuurd worden als vakantiehuis. De DDPP (in samenwerking met de Belastingdienst) vraagt dus simpelweg bij de gemeente op welke gîtes zijn aangemeld. En tevens een lijst van bij de gemeente bekende vakantiehuizen die niet zijn aangemeld. Daarnaast vergelijkt de belastingdienst de adressen van internet-aanbiedingen voor vakantiehuizen met adressen op de ontvangen CERFA 14004 formulieren.

Degene die hun gîte niet hebben aangemeld kunnen dus bezoek verwachten. Van zo’n Peugeotje waar drie ambtenaren uitstappen. Je kunt nog volhouden dat die gîte alleen maar gebruikt wordt voor het onderbrengen van familie en vrienden, maar wellicht is er dan al eens wat gepost en is een mooie serie foto’s van kentekenplaten beschikbaar, waarvan de gîte-eigenaar mag bewijzen dat die allemaal bij vrienden en kennissen horen. 23 weken vol zitten met alleen maar vrienden en kennissen is niet erg geloofwaardig. Soms worden vragen gesteld over het energie- en watergebruik in de gîte. Of over cashstortingen elke week op je Franse bankrekening. Of stortingen op de Nederlandse rekening van de gîte-eigenaar van veel onbekenden (met een fijne vermelding van ‘huur gîte Frankrijk’ op de mededelingenregel van de bankoverschrijving). Is er voldoende bewijs van verhuur, zonder dat de gîte is aangemeld bij de gemeente, dan gaat de belastingdienst aan het rekenen met de lokale bezettingsgraden (gemiddeld 20 weken per jaar in de Vaucluse), met de gemiddelde prijzen per week en dat alles zover terug als dat de gîte is gekocht door deze eigenaar of de verbouwing als ‘voltooid’ is gemeld bij de gemeente. De opgelegde boete bestaat uit de gemiddelde omzet minus gemiddelde kosten van een dergelijke gîte per jaar * 45% belasting/sociale lasten (of 35,5% als de eigenaar buitenlands belastingplichtige is) maal het aantal jaren dat de gîte bestaat, maal 2 voor de straf. O, u bent ‘vergeten’ de voltooiing van de verbouwing te vermelden? In dat geval gaat de belastingdienst gewoon terug naar het jaar van aankoop. Reken even mee voor een voorbeeldgîte in de Vaucluse die de Nederlandse eigenaar al 5 jaar heeft: 20 weken * €395/week minus 50% kostenaftrek = €3950 winst uit verhuur. Belast met 35,5% is dat €1402 euro aan niet opgegeven belasting, maal 2 voor de straf, maal 5 jaar: Graag €14.000 cash afrekenen met de belastingdienst. En wel binnen 3 maanden.

Degene die hun gîte wel hebben opgegeven krijgen vanzelf een brief van de belastingdienst om de gerealiseerde omzet op te geven. Is die nul of ver onder de gemiddelde omzet van vergelijkbare gîtes in de regio, dan krijgt zo'n gîte en bijbehorende gîte-eigenaar extra aandacht. Voor een omzet tot €760 per jaar hoeft niks opgegeven te worden, maar daarboven is de gîtes-eigenaar VERPLICHT zich te melden bij de belastingdienst. Doet hij dat niet, dan komt de belastingdienst vanzelf langs en dan wordt de eigen opgave van verhuurinkomsten ineens een stuk minder gemakkelijk geloofd.

Frankrijk heeft hard geld nodig, zwart inkomen uit het toerisme is een sector waar veel te halen valt en dat is precies wat de overheid nu aan het doen is. En dat allemaal is een gevolg van het suffe CERFA 14004 formuliertje....

Wim

10

Emigratiebeurs 2013

‘Mijnheer, mag ik u wat vragen?’

‘Natuurlijk, ga uw gang.’

‘We willen graag gaan emigreren naar Frankrijk, maar we weten niet goed hoe we dat moeten aanpakken. Heeft u enig idee welke stappen we allemaal moeten zetten en waar we moeten beginnen?’’

Terwijl ik mijn  standaard riedel afsteek over het belang van zorgvuldige voorbereiding; zorgen dat je status hebt in Frankrijk voordat je je uitschrijft uit je Nederlandse gemeente in verband met de ziektekostenverzekering, etc, bedenk ik mij ineens.

‘Heb ik u misschien al eens eerder gesproken?’

‘Jazeker,’ zegt de dame, ‘we zijn drie jaar geleden ook al op deze beurs geweest en toen hebben we u ook gesproken.’

‘Ik hoop dat ik toen hetzelfde heb gezegd als nu.’

‘Ja hoor,’ glundert ze.

Dit zijn dromers. Die gaan nooit naar Frankrijk emigreren. Die kopen “Leven in Frankrijk” of “Maison en France” en blijven dromen. Die komen elk jaar naar de Emigratiebeurs om dezelfde vragen te stellen. Die zitten op alle Frankrijkfora waar ze hun plannen uitleggen aan een sympathiserende gemeenschap en obstakels zien in alle goedbedoelde adviezen voor de uitvoering van het plan. Die gaan elk jaar naar Frankrijk op huizenjacht. Ze houden makelaars dagenlang bezig met steeds maar weer nieuwe huizen om te bekijken. Maar nooit nemen ze een beslissing. Geen enkel huis voldoet volledig aan hun eisen. Makelaars hebben enorm de pest aan deze dromers. En ook ik krijg er wel eens genoeg van.

Dromers praten al jaren over een nieuw leven in Frankrijk, wat ze allemaal zouden willen doen en hoe ze het allemaal gaan inrichten. En dan komt er een opstakel voor de uitvoering.

dromerig

‘Staat uw Nederlandse huis al te koop?’

‘Nee, want dat is toch wel een erg grote stap.’

‘Maar wat houdt u dan tegen?’

‘We hebben nog een kind in huis en die wil niet mee naar Frankrijk.’

Ja, dat begrijp ik. Je kunt moeilijk een kind alleen achterlaten of hem tegen zijn zin meeslepen naar Frankrijk. Dat is een goede start voor een mislukte emigratie.

‘Hoe oud is uw kind dan?’

‘22’

‘Huh…..!!??’

‘Maar als uw kind nou eens zelfstandig wordt, wat houdt u dan nog tegen?’

‘Er is zoveel dat geregeld moet worden, we willen een bedrijfje beginnen in Frankrijk en we weten eigenlijk niet goed hoe we dat moeten aanpakken.’

‘Mag ik u wijzen op onze cursussen. We hebben diverse op maat gemaakte cursussen en workshops voor emigranten naar Frankrijk en voor toekomstige ondernemers.’

‘Wanneer is die cursus dan?’

Ik laat ze verschillende data zien.

‘O nee, maar dat kan niet. Dan moet ik werken. Ik kan niet zomaar een vrije dag nemen, want die heb ik nodig voor de vakantie.’

Misschien een lastig probleem om een dagje vrij te nemen of om een vervanger te vinden als je een dag niet kunt werken omdat je een cursus wil volgen, maar het gaat wel om de rest van je leven, om het leven van de droom in plaats van de droom van het leven. Helaas, het eerste het beste obstakel, daar komen ze al niet overheen, dus ze dromen rustig voort, totdat ze bejaard zijn, terugkijken op hun leven en zien dat het door hun vingers is geglipt, zonder dat ze iets hebben bereikt. Dit denk ik alleen maar. Ik zeg niks en kijk rond of er niet andere beursbezoekers zijn, waar ik wat meer geïnspireerd door raak.

Gelukkig zijn er ook doeners. Die willen een bedrijfje beginnen in de Provence en het liefst nog in het zomerseizoen van 2013. Wat hen ontbeert is praktische kennis. Dat is niet erg, want er is een cursus waar ze in 2 dagen alle benodigde kennis kunnen opdoen, zodat ze daarna gewoon aan de slag kunnen. Ja, die cursus kost geld. Maar gezien het belang voor de rest van hun leven, is dat een kleien investering. Immers die cursus is de eerste stap voor het uitvoeren van deze droom. Doeners doen dat gewoon.

Tussen al die dromers zijn er elke dag gelukkig genoeg doeners om dit werk interessant te houden.

Wim van Teeffelen

2

Stel u bent eigenaar van een vakantiehuis in Frankrijk. Of u overweegt om een vakantiehuis in Frankrijk aan te schaffen. Stel verder dat u het vakantiehuis een gedeelte van het seizoen, of buiten het seizoen, aan derden wil verhuren. En stel ten slotte dat u het probleem van ontvangst van klanten, sleutelbeheer, schoonmaak en klein onderhoud tussen huurweken door heeft opgelost. Dan blijft de vraag: hoe vind u huurders?

De gouden tijden van meer-vraag-dan-aanbod naar Franse vakantiehuisjes zijn voorbij. Sinds 2011 is het aantal toeristen in Frankrijk met 12% gestegen en het aantal beschikbare bedden met 50%. Kortom, hoe vinden toeristen juist uw vakantiehuis in dat enorme aanbod van vakantiehuizen in alle soorten en maten? Hieronder wat tips gebaseerd op een beperkte enquête onder onze eigen klanten: Nederlanders die in de afgelopen 4 jaar een of meerdere vakantiehuizen hebben gekocht in Frankrijk en die actief verhuren.

  1. Internet. Om maar eens een enorme open deur in te trappen. Inmiddels wordt al meer dan 85% van alle boekingen gedaan via internet, dus aanwezigheid op het net is een eerste en absolute eis.
  2. Maar dan met een eigen site. Daarop kan de aanbieder veel beter zijn eigen verhaal kwijt, de sfeer van zijn eigen vakantiehuis beschrijven, details zo aantrekkelijk mogelijk laten overkomen en allerlei bijzondere aanbiedingen of suggesties doen. Dat gaat veel beter dan op een eigen webpagina met een vast stramien, die sommige verzamelsites aanbieden. Maar bedenk dat de Franse overheid eisen stelt aan websites waarop Franse producten of diensten worden aangeboden tegen betaling (geldt dus ook voor in Nederland gevestigde sites!). De volledige naam en adres van de aanbieder dient te worden opgenomen op de website (of anders de naam en het KvK-nummer van het bedrijf, in geval van een Frans bedrijf: naam, vestigingsplaats en SIREN-nummer). Heeft u ook zo’n hekel aan die websites waar de eigenaar zijn identiteit verbergt? Daar gaat u toch niet mee in zee? Ook dient de aanbieder een bankrekeningnummer te verstrekken (tegenwoordig natuurlijk in de vorm van IBAN- en BIC-nummer). Biedt de aanbieder behalve zijn eigen vakantiehuis, ook het vakantiehuis van anderen aan en verlangt hij van de toerist dat die daarvoor betaalt via zijn rekening, dan dient die aanbieder te beschikken over een Franse inschrijving als tour-operator of een Franse makelaarsvergunning. Maar een eigenaar die niet verder gaat dan het alleen maar openen van een website kan een stil, een héél stil seizoen tegemoet zien. Dat kans dat zijn site op de eerste pagina van een Google-search eindigt is heel klein, hoe zorgvuldig hij de website ook bouwt volgens Google-richtlijnen.
  3. Verzamelsites. Een aanbieder kan zijn vindbaarheid flink verhogen door ruimte te kopen op een verzamelsite van vakantiehuizen. Er zijn er tientallen van, soms heel algemeen, soms uitsluitend gericht op Frankrijk, soms gericht op een regio. Al die sites bieden, soms gratis, maar meestal in ruil voor een bedrag van enkele tientjes tot enkele honderden euro’s per jaar, een platform waar een toerist een keuze wordt geboden uit verschillende vakantiehuizen, waaruit hij met behulp van de formulering van criteria zijn ideale huisje kan vissen, zonder tientallen websites van verschillende aanbieders te hoeven bekijken. Voor nagenoeg alle aanbieders van vakantiehuizen is dit een goed idee en levert de aanmelding op een of enkele van deze sites zijn investering dubbel en dwars op. Maar als de marketing hier stopt, ook dan is de toekomst met steeds toenemende concurrentie erg onzeker.

Twee marketingactiviteiten springen eruit als het gaat om het succesvol verhuren van een vakantiehuis in Frankrijk:

Durf een doelgroep te kiezen! Op basis van wat ik dagelijks hoor van klanten durf ik te beweren: hoe specifieker de doelgroep, hoe hoger de bezettingsgraad. Nederlanders is geen doelgroep (zoveel Nederlanders, zoveel wensen). Natuurliefhebbers is ook geen doelgroep (voor de een is een zwaan die in de gracht voorbij vaart al knap veel natuur, voor een ander betekent één elektriciteitspaal in een vrij 360-graden uitzicht vanaf een bergtop al een ernstige verstoring van de natuurbeleving). Wandelaars, fietsers, cultuurliefhebbers, allemaal niet goed genoeg als doelgroep. Gezinnen met kinderen van 0-8 jaar wel, als het vakantiehuis tenminste geheel op dat doel is aangepast en er geen buren zijn die gaan klagen over krijsende kinderen. Fietsers die de Mont Ventoux willen beklimmen, een heel specifieke doelgroep, maar dat moet je vakantiehuis natuurlijk wel in de Vaucluse staan. Hoe specifieker de doelgroep, hoe zinvoller en succesvoller Google-ads zijn, hoe gemakkelijker je een redactioneel artikel kunt regelen in een blad voor die doelgroep. Dus: durf te kiezen!

Tenslotte het allerbelangrijkste marketingmiddel: Bouch-à-oreille: mond-op-mond reclame (of mond tot oor zoals de Fransen zeggen). Als klanten tevreden weg gaan, meer hebben gekregen dan verwacht, dan zullen ze hun ervaringen delen met de collega’s op het werk, de buurvrouw en de schoonzus. En als die vervolgens volgend jaar uw vakantiehuis willen huren, zit u gebeiteld! Een van de belangrijkste elementen daarin is dat de klant niet wordt geconfronteerd met allerlei extra kosten bij vertrek, zoals verplichte schoonmaakkosten, stookkosten, etc. Niets is zo fnuikend voor het ‘meer-dan-tevreden-vertrekken dan een tegenvallende rekening.

En als u in 2013 uw vakantiehuis in Frankrijk wil verhuren, wordt het de hoogste tijd om te beginnen met deze marketing-activiteiten!

Wim van Teeffelen


2

Weet u het nog? Achterin de Renault 4 van uw ouders naar Frankrijk hobbelen, naar het vakantiehuisje dat al minstens een half jaar tevoren wat zenuwachtig door uw vader in zijn beste schoolfrans per telefoon was besteld, nadat uw ouders rond het kerstdiner, bladerend door de gidsen van Gîte de France, de leukste huisjes hadden aangekruist? OK, achter in de Peugeot 306 van je vader, die zijn keuze had doorgefaxt, als je wat jonger bent. Uw ouders kregen nooit hun eerste keuze, want die was altijd al weg.

Die tijden zijn voorbij. Moeiteloos kun je nu in juni nog een vakantiehuisje vinden, gemakkelijk via het Internet, voor verhuur in juli. En die gidsen van Gîtes de France, zouden die nog bestaan? Ik heb ze al jaren niet meer gezien.

Ook dit jaar stevent Frankrijk weer af op een redelijk toeristenjaar. Het seizoen is nog niet voorbij, maar voor 2012 heb ik de eerste schattingen gezien van ongeveer 90 miljoen toeristen. Dat zijn er heel veel, maar er zijn nog nooit zoveel toeristische bedden beschikbaar geweest als dit jaar. Sinds 2001 is jaarlijks het aantal aangeboden bedden sterker gestegen dan het aantal toeristen. In die 11 jaar is het gat behoorlijk groot geworden. Waar vroeger de toeristen vochten om de huisjes, vechten nu de huisjesaanbieders om de toeristen…

Naar schatting zijn er een kleine 200.000 tweede huizen in Frankrijk, waarvan de helft maar wordt verhuurd als vakantiehuis. De kosten van een vakantiehuis stijgen al jaren sneller dan de inflatie: de lokale belastingen, het onderhoud, de energiekosten. En dan heb ik het nog niet eens over de enorm gestegen winstbelasting die de vakantiehuiseigenaar boven het hoofd hangt als hij het wil verkopen. Toch zien heel veel eigenaren van een vakantiehuis af van verhuur. Te gecompliceerd, allerlei regels en de kans dat je het leuk verhuurd krijgt is toch klein. En dan dat gedoe…Dat is niet terecht!

Als je een leuk vakantiehuis hebt, dat leuk is ingericht, met een goede verhuurprijs, waarvan de marketing en het verhuurproces goed zijn georganiseerd, is de verhuur een zekere bron van inkomen, die de kosten van het vakantiehuis gemakkelijk kan overtreffen. Een goed vakantiehuis drukt al die slechte, verouderde, verkeerd geprijsde huisjes gemakkelijk van de markt. Met dank aan het internet en de steeds geavanceerdere zoekmogelijkheden die sites als gites.nl bieden, hou je toeristen niet meer voor de gek. Ze halen er feilloos de goede huisjes uit en laten de minder goede links liggen. Laten we eens naar de verschillende aspecten kijken:

  1. Een ‘leuk’ vakantiehuis kan in elk streek van Frankrijk liggen, stil tussen de weilanden, op een drukke camping of midden in een dorp. Zoveel toeristen, zoveel smaken. Maar een vakantiehuis is pas leuk als het geen bouwval is, als het schoon is en als alles werkt. Ik ben van mening dat van nagenoeg elk huis in Frankrijk een leuk vakantiehuis gemaakt kan worden.
  2. Dat leuk is ingericht . Ik verbaas me wel eens als ik al die vakantiehuizen zie met dezelfde IKEA-inrichting, maar daar blijkt toch een markt voor te zijn. Ook voor volkomen afwijkende inrichtingen is er een markt. Er is één gouden regel als het gaat om inrichting van een vakantiehuis: na vijf jaar is de volledige inboedel afgeschreven en moet hij vernieuwd worden. Inrichtingen die na vijf jaar niet worden vernieuwd laten meedogenloos een lagere opbrengst (lagere gemiddelde verhuurprijs en/of lagere bezettingsgraad) zien. Als u niet echt gevoel voor inrichting heeft, zou ik er een stylist bijhalen. Die brengt altijd haar (het ie meestal een vrouw…) geld op.
  3. Een goede verhuurprijs. Denk erom: momenteel hebben de huurders het voor het zeggen, niet de verhuurders en die trend wordt in de toekomst alleen maar sterker. Bovendien hebben de huurders met het internet alle instrumenten in handen om gedetailleerde prijsvergelijkingen uit te voeren. En dat doen ze ook. Is uw prijs te hoog voor wat uw vakantiehuis biedt (locatie, grootte, inrichting) dan zult u dat merken in de bezettingsgraad. Het doet er niet toe wat u vindt dat het vakantiehuis zou moeten opbrengen. Uitsluitend wat de toerist ervoor wil betalen is van belang. En als er eenzelfde huis elders goedkoper wordt aangeboden, komt hij niet bij u.
  4. Waarvan de marketing in orde is. Een bord aan de muur doet niks, een advertentie in een krant doet niks. Zelfs een eigen website doet niks. Toeristen hebben de middelen om snel veel vakantiehuisjes te vergelijken op basis van hun eigen criteria. De marketing is in orde als u vindbaar bent met alle zoekmachines en uw aanbod de concurrentie kan doorstaan. Er zijn diverse service-sites die allerlei trucs geven hoe u de vindbaarheid kunt verbeteren. En de allerbeste marketing is nog altijd de ouderwetse mond-tot-mond reclame. Als een toerist meer heeft gekregen dan hij verwacht had, gaat hij tevreden weg en is de kans groot dat hij, (of zijn zus, zijn buurvrouw of zijn collega) volgend jaar terugkomt.
  5. Waarvan het verhuurproces in orde is. Dit is vaak de grootste bottleneck voor een succesvolle verhuur. Het verhuurproces regelt alles van contacten met de toerist voorafgaande aan zijn komst (huurcontractje, betaling huurprijs, borg, bijzondere wensen), gereedmaken van het vakantiehuis (sleutelbeheer, schoonmaak, kleine reparaties, tuinonderhoud), beheer gedurende verhuur (klachtenafhandeling, alarmsituaties) en afsluiting van de huur (vertrek, eindschoonmaak, borg) tot en met de administratie (klantenbeheer, kostenbeheersing, afdracht belastingen). Er zijn heel veel goede tips te vinden op het internet hoe u dit helemaal kunt regelen, maar er zijn ook dienstverleners die hulp bij het organiseren en realiseren van het verhuurproces aanbieden. Ook die hebben hun geld snel terug verdiend..

Als u alle vijf deze zaken goed voor elkaar heeft, zult u zien hoe opmerkelijk goed de verhuurbaarheid van uw Franse vakantiehuis zal blijken te zijn. Nu het seizoen 2012 al weer op zijn einde loopt, heeft u de tijd om al deze zaken op orde te brengen voor het volgende seizoen. En dan wens ik u hele goede zaken toe in 2013.

Wim van Teeffelen

7

Frankrijk kent inmiddels vele tienduizenden vakantiehuizen, - châlets en – appartementen in alle soorten en maten. Sommigen worden enkel gebruikt door hun eigenaren (Fransen, maar ook heel veel buitenlanders) en hun familie en kennissen. Veel vakantiehuizen worden echter ook verhuurd aan derden.

Frankrijk kent inmiddels vele tienduizenden vakantiehuizen, - châlets en – appartementen in alle soorten en maten. Sommigen worden enkel gebruikt door hun eigenaren (Fransen, maar ook heel veel buitenlanders) en hun familie en kennissen. Veel vakantiehuizen worden echter ook verhuurd aan derden.

Als een eigenaar wat geld wil verdienen met zijn Franse vakantiehuis, dan staan hem verschillende mogelijkheden ter beschikking:

  1. Zelf doen. Hij kan een website bouwen, advertenties plaatsen, mogelijke geïnteresseerden te woord staan, zelf een contractje in elkaar knutselen, afspraken maken over de hoogte van de huur, betalingswijzen en –termijnen, borg, etc. Allemaal mogelijk, geheel naar eigen inzicht, binnen de Franse wet.
  2. Zelf doen plus. Een eigenaar die zijn eigen vakantiehuis via bovenstaande methode succesvol weet te verhuren hoeft niets van de huuropbrengst af te staan (behalve natuurlijk de belasting over de omzet). Dat is aantrekkelijk. Zo aantrekkelijk dat hij wel eens op het idee zou kunnen komen ook de vakantiehuizen van andere eigenaren te verhuren. Of hij wordt gevraagd door eigenaren van vakantiehuizen in de buurt, om die er ook even bij te doen, nu hij zo leuk en succesvol met de verhuur in de weer is. Klinkt aantrekkelijk, maar dat  is illegaal in Frankrijk, tenzij de eigenaar 'intermédiaire professionnel' is (gediplomeerd makelaar in Frankrijk of ingeschreven als tour-operator). Heel veel eigenaren van Franse vakantiehuizen doen dit in de vorm van een vriendendienst. Als je niet betrapt wordt mag alles en de kans om betrapt te worden is niet zo heel groot, maar het blijft illegaal onder de Franse wet.
  3. Zelf doen via een marketingplatform. De eigenaar wil vaak best het contact doen met geïnteresseerden, maar de marketing en de contracten wil hij het liefst uitbesteden (wegens geen tijd of geen marketingervaring). Dat kan. Er zijn verschillende marketingplatforms die aan eigenaren van vakantiehuizen uiteenlopende marketing- en verkoopondersteunende diensten leveren, die de eigenaar veel werk uit handen kan nemen. Dergelijke marketingplatforms hanteren meestel aan abonnement per jaar, soms gecombineerd met een succesfee, maar die kosten zijn over het algemeen vrij laag in vergelijking tot de kosten en moeite die bespaard worden.
  4. Via een touroperator. Op de Franse markt zijn enkele hele grote Europese touroperators actief, maar ook heel veel kleintjes. Het systeem is vrij simpel: het vakantiehuis wordt opgenomen in het bestand van de touroperator, die alle verantwoordelijkheid voor marketing, verkoop en contracten voor zijn rekening neemt. Het enige dat de eigenaar hoeft te doen is het vakantiehuis in goede en schone staat te houden en de opbrengst van de verhuur te incasseren. De hele opbrengst? Nou nee, touroperators berekenen een forse prijs voor hun diensten, gebruikelijk tussen 35% en 55% van de huuropbrengst en soms nog wel meer, waar dan ook nog belasting en kosten voor onderhoud en schoonmaken vanaf moeten. In ruil voor weinig zorgen en nauwelijks werk is de opbrengst dan ook vaak nogal mager.
  5. Via een lokale verhuurmakelaar. Behalve de verhuur neemt de makelaar ook vaak het sleutelbeheer en coördinatie van de schoonmaak voor zijn rekening. De tarieven liggen meestal lager dan die van een touroperator, dus voor veel eigenaren van vakantiehuizen is dit een aantrekkelijk alternatief. Nadeel is dat lokale verhuurmakelaars gemiddeld minder succesvol zijn in marketing dan de touroperators, wat vaak resulteert in een hogere netto opbrengst per verhuurde week, maar een lagere netto opbrengst per jaar.

De Franse wet stelt wel enkele belangrijke beperkingen aan toeristische verhuur via een intermédiaire professionnel:

  • De lengte van het huurcontract, inclusief eventuele verlengingen mag nooit meer bedragen dan 90 dagen
  • De aanbetaling mag niet groter zijn dan 25% van het totaal aan huursom + borg
  • Een aanbetaling of borg mag niet eerder dan 6 maanden voor aanvang van de huurperiode worden opgevraagd
  • Het restant van de huursom en borg mag niet eerder dan 1 maand voor aanvang van de huurperiode worden opgevraagd
  • Een eenduidige beschrijving van de beloning die de intermediair krijgt en wanneer en door wie die wordt betaald, moet ter inzage liggen.

Als je eens een uurtje over het internet struint en naar aanbiedingen van vakantiehuizen kijkt door intermédiaires professionnels, dan zie je hoe vaak deze regels worden overtreden. De DGCCRF (de Franse fraudebestrijdingsdienst) heeft dan ook een nieuwe campagne gelanceerd om deze misstanden tegen te gaan. Huurders van Franse vakantiehuizen kan weinig gebeuren, maar verhuurders kunnen worden aangepakt, ook die eigenaar die als aardigheidje de verhuur van het vakantiehuis van de buurman erbij doet.

Wim van Teeffelen

1

Ik kan me nog goed onze gezinsvakanties herinneren. Als zesjarige gingen we naar Borculo in de Achterhoek, in een huisje op een boerderij. Het was reuze gezellig; we sliepen allemaal in dezelfde kamer en na het opstaan werden eerst alle bedden opgeborgen voor het gezin aan het ontbijt kon. Als kind vond ik het geweldig, voor mijn ouders was het zo ongeveer het enige dat ze zich konden veroorloven. Zij beoordeelden die gezelligheid vast anders. Later hadden we op dezelfde boerderij een echt vakantiehuis met drie slaapkamers, dus dat was voor ons gezin met vijf kinderen riant. Ik kan me ook nog herinneren dat mijn escapades op de boerderij vaak aanleiding waren tot een verblijf in de wastobbe buiten de deur en dat mijn oudere broer in het kippenhok sliep en niet zelden door de zwaluwen werd ondergekakt. Het was altijd mooi weer en we verveelden ons nooit.

Mijn waardering en beleving van de situatie was gebaseerd op heel andere dingen dan luxe en voorzieningen. Ten tijde van die vakanties hadden we thuis geen TV die je zou kunnen missen en een grote zwarte bakelieten telefoon die nooit werd gebruikt. Er bestond nog geen contactdwang;  eenmaal aangekomen bleven wij zes weken, alleen mijn vader vertrok na een week of drie, want die moest werken. Die vakanties duurden lang en ze waren eindeloos.

Laatst ben ik er nog eens geweest. Hoewel nog levendig voor het geestesoog was er in de werkelijkheid niet veel van over;  de boerderij staat er nog, maar midden in een woonwijk, heeft een moderne uitstraling gekregen en als symbool van de vooruitgang staat er in de voormalige speeltuin een GSM zendmast.

Tja, vakanties van vandaag gaan er anders aan toe. Zonder een snelle internetverbinding kun je eigenlijk geen goede vakantie hebben. Een schotel in het buitenland om op de hoogte te blijven van het nieuws in Nederland, een DVD-speler met films voor als het weer wat minder is of dan minstens een Wii of Playstation.  De matrassen…  niet van die korte voor korte Franse mensen. Een beetje badkamer is voorzien van bubbels. Wie kan er nog een vuurtje stoken in de houtkachel? Hij gaat verdorie aldoor uit, nee, CV is voor de kille dagen wel een must…

Het is met weemoed dat ik moet vaststellen dat ik al aardig op leeftijd begin te raken en hoewel die vakanties in Borculo nog steeds glanzen in mijn geheugen moet ik eerlijk bekennen dat met z’n allen in één kamer slapen niet meer zo’n aantrekkingskracht op mij heeft. Ook dat bad buiten zie ik niet meer zo zitten en midden in de natuur, prima, maar ondergekakt worden hoeft van mij niet.

Bij Gites.nl hebben wij natuurlijk met de wensen van huurders te maken en het aanbod van eigenaren. Vaak komt dat prima bij elkaar en met een groot aanbod kun je altijd wel wat vinden dat geschikt is. Maar voor de meeste huurders geldt toch dat zelfs ‘primitief’ een aantal elementaire kenmerken moet hebben.

De Franse wet stelt minimale eisen aan het uitbaten van een vakantiehuis.

De wet schrijft voor dat die ’Meublés de Tourisme’ een eigen opgang moet hebben, er drinkbaar water uit de kraan moet komen (ook warm), dat er elektriciteit is, dat het verwarmd moet kunnen worden en eigen sanitair heeft. Om (vrijwillig) geklasseerd te worden als Meublé moet je de slaapkamers  -  voor een minimale klassering - ook nog kunnen afsluiten met een deur. Dat is nogal basaal allemaal en hiermee wordt de gemiddelde huurder niet over de drempel getrokken.

De Fransen zelf hadden tot voor kort een heel andere kijk op vakantie in eigen land. Dat beeld komt veel meer overeen met de vakanties uit mijn jeugd. Er was voor de Fransen niet zo’n luxe eis en bij ons in het dorp zie ik nog steeds stadse Fransen die de hele zomer doorbrengen in hun oude familiehuis in omstandigheden die de gemiddelde Nederlandse toerist nooit zou accepteren. Toch slaat ook hier de luxewens toe. Voorgedaan door succesvolle Engelse en Nederlandse verhuurders zijn ook de Franse eigenaren hun Meublés in rap tempo aan het opknappen om ze verhuurbaar te maken. Niemand wil meer in de afleggertjes van oma slapen, eten van een bonte verzameling verschillende borden en met bestek dat in vele decennia verzameld is op rommelmarkten. En de keuze is inmiddels zo groot, dat je als verhuurder wel lijkt te moeten meegaan in de nieuwe luxe- standaard.

Toch zijn er wel een paar aantekeningen te maken. Het huis van mijn dorpsgenote op de Causse, verstoken van bijna alle verbindingen; geen internet, geen telefoon, een lang en hobbelig zandpad naar de voordeur die na een flinke herfststorm nog maar moeilijk te bereiken is, geen TV, geen radio, geen ontvangst voor je mobieltje. Stromend water, maar lang niet altijd. Een vijver bij de deur met kikkers, maar geen blauw zwembad. Wat het huis wel heeft is veel ZEN en een prachtige ongerepte natuur. En wat het huis ook heeft… huurders. Zo’n twaalf weken per jaar gaat de buurvrouw in de garage van haar vriendin wonen en verhuurt aan een veelal Nederlandse doelgroep die de stress van het moeten communiceren wel eens wil ontvluchten. Niet zelden worden er traantjes geplengd bij het afscheid. In schril contrast staat op dezelfde Causse een super-de-luxe villa met alle moderne gemakken. Ook hier twaalf weken verhuur, maar natuurlijk wel voor een andere prijs.

Goed verhuren is niet zo gemakkelijk op te hangen aan een lijstje met voorzieningen.

Natuurlijk, het helpt als u breedband Internet aan kunt bieden en tijdens het EK voetbal bedient u een grote doelgroep met satelliet TV. Maar om dat voorwaarden voor goede verhuur te noemen gaat mij wat te ver. Er zijn zaken die in mijn optiek belangrijker zijn.

Eerlijke voorlichting

Een grote huurderergernis is, dat de werkelijkheid niet klopt met de marketing. Natuurlijk is iedere huiseigenaar trots op zijn bezit en vindt hij het een paradijs op aarde. Een eigenaar is dan ook bevooroordeeld en geneigd sommige defecten aan het huis over het hoofd te zien. Ze redden zich al een tijdje met de handafwas omdat de vaatwasser kapot is en zijn vergeten dit in hun marketinguitingen te melden; ‘Ach, wij redden ons zo ook best’. En het openbare zwembad is echt om de hoek dus eigenlijk hebben we een huis met zwembad. Of een andere misvatting: ‘U hebt bij ons volop privacy, u hoeft zich van ons namelijk niets aan te trekken’. Of:  wij gaan elk weekend skiën, ja hoor, wij zijn een echt skihuis. De dichtstbijzijnde skilift is ruim een uur in de auto…
Dit dan even los van het feit dat een voorstelling die een huurder zich maakt van een vakantiehuis vaak gekleurd is door zijn eigen wensen.

Schoon

De viezigheid van een ander is veel viezer dan die van je zelf. Een koelkast is een bewaarplaats van eten en restjes, maar bij aankomst wil je die natuurlijk niet aantreffen. Alle sporen van de vorige bewoners moeten er niet zijn: het is mijn (vakantie)huis voor veertien dagen.

Niche

In Frankrijk is het aanbod van vakantiehuizen de laatste twintig jaar meer dan verdubbeld, terwijl het aantal toeristen dat gebruik maakt van vakantiehuizen beperkt is toegenomen. Tegelijkertijd is de verhuurmarkt veranderd door het Internet. Het aanbod is echter zo groot geworden dat het vinden van een leuk huis heel erg lijkt op het staan in een snoepwinkel terwijl je maar één ding mag kiezen.
Het hebben van de ‘juiste’ voorzieningen is niet onderscheidend meer; meer dan de helft van de 4000 huizen op Gites.nl heeft een zwembad (en verhuurt niet beter of slechter dan de huizen zonder zwembad). Heeft bedden van minimaal 2 meter lang en heeft alle Nederlandse zenders op TV.
En er zijn niet veel streken in Frankrijk waar ADSL nog niet doorgedrongen is. Dus als het onderscheid op voorzieningenniveau er niet of nauwelijks is, dan moet de verhuurder zich op een andere manier onderscheiden. Mijn buurvrouw bijvoorbeeld, die koketteert met ZEN en weet een mooi maar eenvoudig huis   te vermarkten aan een doelgroep die zoekt naar natuur en kalmte.  Ze heeft een niche gevonden waar kennelijk markt voor is.
De kunst van het verhuren is bij uitstek een marketing-uitdaging… zijn de teksten waarmee ik mijn website voorzie of die ik op verhuursites zet wel uitnodigend? Schets ik ook met mij fotografie een eerlijk en aantrekkelijk beeld? Het zijn vooral die teksten waarmee u gevonden wordt in de zoekmachines, waar bijna alle vakanties tegenwoordig beginnen.

Inspanning

Marketing is een inspanning. Het is een proces van overtuigen en vraagt voortdurend aandacht. Het is meer dan een keer een website bakken of jezelf eens op verhuurwebsites aanmelden. Een huiseigenaar die bereid is die inspanning te leveren vindt in de miljoenen vakantiegangers die elk jaar weer naar Frankrijk trekken zeker belangstellenden voor zijn huis.

Theo Noordewier

(eerder geplubliceerd in Maison en France)

12

Er verandert nogal wat in de wereld van de kleine toeristische organisaties in Frankrijk. Op verzoek van verschillende lezers zet ik alle veranderingen nog eens op een rijtje, maar niet voordat ik antwoord geef op twee van de meest gestelde vragen voor deze bedrijfsactiviteit...

Er verandert nogal wat in de wereld van de kleine toeristische organisaties in Frankrijk. Op verzoek van verschillende lezers zet ik alle veranderingen nog eens op een rijtje, maar niet voordat ik antwoord geef op twee van de meest gestelde vragen voor deze bedrijfsactiviteit:

  1. Kan ik er van leven?
  2. Heeft zo’n bedrijfje wel een kans, want er zijn er al zoveel…

Antwoord op 1. Nee
Antwoord op 2: Ja.

Klinkt misschien wat ongenuanceerd, maar in verreweg de meeste gevallen zijn dit de juiste antwoorden. Er is maar een enkeling die van chambres d’hôtes of de verhuur van enkele gîtes kan leven. Verreweg de meeste kleine toeristische ondernemers hebben daarnaast een andere bron van inkomen: ze  hebben een uitkering of pensioen, ze werken buiten het seizoen als klusser, consultant  of agent voor een makelaar, ze werken part-time in hun oude beroep in Frankrijk of gaan in de winter voor enkele maanden naar Nederland om voor een uitzendbureau te werken.  Vindingrijkheid te over.

Ondanks het feit dat er al minstens 50.000 chambres d’hôtes zijn en naar schatting een kleine 90.000 huizen of appartementen die als vakantiehuis verhuurd worden, zijn de meeste nieuwe ondernemers uit Nederland en België succesvol. Er is overweldigend bewijs dat zij bestaande vaak slechtlopende ondernemingen uit de markt drukken. Over het algemeen bieden Nederlanders en Belgen in Frankrijk meer of betere gastvrijheid dan hun Franse concurrenten. Tel daarbij op dat ze beter zijn in communiceren (kennen meer dan één taal) en beter in marketing en het nadeel (een bedrijf beginnen in een nieuw land, met een nieuwe cultuur en taal) blijkt snel overwonnen. Ook het luxeniveau van accommodatie van Nederlandse en Belgische chambres d’hôtes-aanbieders en gîtesverhuurders sluit vaak beter aan bij de wensen van de huidige generatie toeristen.

Dan de belangrijkste wijzigingen in de regels:

  1. In het kader van bestrijding van zwarte verhuur MOETEN zowel chambres d’hôtes als gîtes aangemeld worden bij de gemeente. Over het algemeen weet de gemeente precies wat er aan vakantieverhuur wordt aangeboden in hun dorp en dus kunnen ze antwoord geven op de vraag van de belastingdienst wie zich niet gemeld heeft…
  2. Een aanvullende methode om zwarte verhuur te bestrijden is de ‘vrijwillige’ keuring voor gîtes. De Préfecture organiseert de keuring (al wordt hij vaak door instanties als Gîtes de France uitgevoerd) en weet daardoor precies wie gîtes aanbiedt. Ongeacht het aantal sterren dat er uit de keuring komt, krijgt de uitbater van een gekeurde gîte een belangrijke korting op de te betalen sociale lasten en belasting (in geval hij heeft gekozen voor het gunstige ‘micro-régime’). Voor chambres d’hôtes bestaat de keuring nog niet. Een commissie is al een paar jaar bezig met het samenstellen van een beoordelingssysteem voor chambres d’hôtes. Als die klaar is kun je er op wachten totdat chambres d’hôtes ook ‘vrijwillig’ gekeurd worden.
  3. Kleine toeristische exploitanten die dit werk doen als nevenactiviteit hebben de keuze uit drie administratieve vormen: bijverdienste, auto-entrepreneur en entreprise individuelle (en dan laat ik de Franse BV nog buiten beschouwing). Deze activiteit uitvoeren als bijverdienste is administratief de meest simpele (alleen maar bijverdienste aangeven op de aangifte inkomstenbelasting), maar is lang niet altijd de voordeligste. De omzet gaat namelijk meetellen in de schijven voor de inkomstenbelasting en kan daarmee oplopen tot 42% belasting + 12% sociale lasten!. Uit angst voor de administratieve rompslomp rondom de oprichting van een entreprise individuelle, kiezen veel ondernemers vaak voor een van de andere vormen. Lang niet altijd verstandig, in veel gevallen is het uiteindelijke netto-inkomen uit een entreprise individuelle juist het gunstigst!
  4. Door afschaffing van de dranklicentie I is er veel veranderd. Zie ook mijn bijdrage ‘Drank’ elders op deze website. Voor nagenoeg alle ondernemers in deze bedrijfstak die meer willen bieden dan alleen onderdak (en ontbijt)  is nu een exploitatievergunning onontbeerlijk geworden. Om een drankvergunning te mogen exploiteren moeten ze zijn ingeschreven bij de Chambre de Commerce en een  2,5-daagse cursus hebben doorlopen.
  5. Ondernemende exploitanten gaan samenwerkingsverbanden aan met andere ondernemers, stellen pakketten samen (wandel- en fietsroutes, bergklimtochten en noem maar op) en komen daarmee gevaarlijk dicht bij (of over de grens van) de gereglementeerde activiteit ‘tour-operator’. De DDCCRF (de Franse fraudebestrijdingdienst) is een onderzoek gestart naar toeristische ondernemers die optreden als tour-operator zonder aan het reglement te voldoen. Pas daarmee op! O ja, de DDCCRF kijkt ook of u tegen betaling transport aanbiedt (bv van en naar het vliegveld of TGV-station). Dat kan namelijk worden geïnterpreteerd als een illegale taxidienst.
  6. Steeds meer overnachtingen worden aangeboden in de vorm van een cadeau-bon (coffret cadeau). Zie websites zoals: www.coffret-online.com; www.altazeo.com en www.mon-coffret-cadeau.com. Een moderne manier van marketing, maar pas op: deze websites bieden ook mogelijkheden tot beoordeling van de aangeboden diensten. Minder dan spectaculair gastheerschap kan dan ook genadeloos worden afgebrand op zo’n site. Zo is een reputatie snel vernietigd in deze tijd waarin al 80% van de boekingen tot stand komt na een intensieve internet-zoektocht door de gast.
  7. Steeds meer gemeentes (ze hebben allemaal geld nodig…) stellen een taxe de séjour in. Des te meer reden voor de gemeente om alle aanbieders te registreren (zie punt 1). De toeristische ondernemer treedt dan op als inner van de toeristenbelasting. Veel gemeentes verzinnen hun eigen regels, dus een ondernemer kan er meer of minder last van hebben. Maar het kost altijd werk en ergernis van klanten, zonder dat de ondernemer daarvoor iets terug krijgt van de gemeente…

Naast deze zeven punten zijn er nog veel meer punten van aandacht voor iedereen die een kleine toeristische onderneming wil starten: aansprakelijkheid, verzekeringen, afnemer- en leverancierscontracten, prijsbeleid, wettelijke eisen t.a.v. de bouw, verbouwingen en inrichting en nog veel en veel meer. Dit alles komt uitgebreid aan de orde in de cursus ‘Chambres d’hôtes en gîtesverhuur’ die we op 11-12 november a.s. geven in Delft. Zie hier voor meer informatie.

Wim van Teeffelen

Vijf en twintig jaar geleden, onderweg naar Zuid-Frankrijk, beslis ik na een lange dag rijden in een landelijk Frans hotelletje te overnachten. Het is het eind van de middag en ik ben aan een drankje toe. En zie: de bar is een bespiegeling van ‘La France profonde’ op zijn best… De patron, een Gauloise aan de lippen en het droogdoekje nonchalant op de schouder, is aan het filosoferen met een ‘habitué’, een stamgast. Ik geniet van de sfeer. Het avondlicht schijnt door de ramen. Ik voel me helemaal thuis. Maar net op het moment dat ik mijn mond opendoe om een ‘ballon’ te bestellen, wendt de klant zich naar me toe en vraagt abrupt: ‘Et… vous avez surement apporté vos patates*, hein?’ 

Ik begreep er niets van. Waarom en waarvoor zou ik aardappels meenemen? Mijn (steeds) open mond stelde blijkbaar mijn ‘agresseur’ tevreden, want hij draaide zich weer naar Monsieur le patron om met hem binnensmonds verder te praten. Ik was, moet ik zeggen, even van mijn ‘à propos’ en liep naar buiten. Pas toen ik mijn koffer uit de auto wilde pakken, en bij het zicht van mijn Nederlandse kenteken, begreep ik waar het over ging: die mijnheer had me voor een Nederlander gezien… 

Het bleef een vreemde ervaring. Maar…vergeet niet dat, niet zo lang geleden, de meeste Fransen dachten dat het Nederlands een Duits dialect was. Ikzelf, toen ik in Schotland mijn Nederlandse ex voor de eerste keer ontmoette, had echt geen idee waar haar vaderland überhaupt lag…  
Maar intussen hebben vrijwel alle jonge Fransen Amsterdam ontdekt, en ik maakte me langzamerhand wijs dat de clichés over gierige Nederlanders verleden tijd waren… Dat dacht ik dus, tot vorige week vrijdag.

Vorige week vrijdag was ik op de markt van Saint-Aygulf, aan de Côte d’Azur. Het was het eind van een weekcursus en mijn ex-bijna-beginners waren hier en daar druk aan het converseren met welwillende Franse marktkramers. Vóór onze afspraak in een cafeetje had ik nog wat tijd en ik flaneerde tussen de etalages. Zo kwam ik Didier tegen. Franse snor, vlotte babbel en wapperende handen: een heel theaterstuk in zijn eentje. Hij was in een soort veldkeukentje een vreemd apparaat aan het verkopen, om Churos te maken (Spaanse deegkoekjes). De wind was ijzig en dus deed hij zijn act vrijwel voor me alleen. Ik amuseerde me kostelijk, en kocht er een om met mijn zoontje te ‘koken’. Wij sympathiseerden. 

Toen zei ik tegen hem: ‘Attendez un peu, je vais vous amener des clients, dix Néerlandais!’. Zijn reactie kwam als een donderslag in de al bewolkte hemel. ‘Des Bataves? Ah non! Ils ne font que regarder, n’achètent jamais rien, ou alors en marchandant… Je ne suis pas un animal de cirque ! Et croyez-moi, j’en ai comme voisins ! Ils viennent avec leur fioul, leur fromage, leurs patates… !’ Ik dacht eerst dat hij grapte, maar nee, hij meende het echt. Ik had voor mij het vleesgeworden Anti-Nederlandse Cliché. Ik moest wel heel geschokt eruit zien, omdat hij merkte het en zei wat zachter: ‘Allez, amène-les, si ça te fait plaisir, mais tu vas voir: ça va se passer exactement comme je te l’ai dit!’

Didier explique

Ik dacht bij mezelf: nu wordt het interessant, en een paar minuten later was ik met mijn tien nietsvermoedende ‘Bataven’ terug. Ik had ze alleen gezegd: ‘Kom: er is iets interessants om te zien!’. Het spektakel begon: één kopje bloem, en één kopje kokend water, en mengen [toeien?], en hier komt het wonderapparaat (een soort spuit met mondstukjes) en 1-2-3 in de olie, de Churos… Even proeven! Mijn publiek was onder de indruk. Dan kwam de eerste test. Didier vroeg: ‘Voulez-vous savoir combien ça coute?’. ‘Non !’ antwoordde doodleuk een van de dames. Meteen had ik door dat zij de vraag niet begrepen had. Zij ook. Maar het kwaad was al geschied, en Didier keek naar me triomfantelijk. Ik kon alleen maar knikken: ‘Un point pour toi!’. Hij herhaalde zijn vraag, en iedereen zei gauw ‘Oui! Oui!’.  

Didier a l'action‘Cinquante euros!’ (om ze te laten schikken) ‘Non… Vingt euros seulement!’. Ongemakkelijke stilte. Hand-op-de-knip-gevoel. Didier voelt het. Jan, die al drie jaren in de Morvan woont, ook. En als eerste koopt hij met een genereus gebaar HET apparaat (‘Un point pour moi!’ denk ik). Drie anderen aarzelen en praten met elkaar. ‘Monsieur, si on en achète trois…’ Ik kon mijn oren niet geloven, en lachte een beetje, wel als een boer die kiespijn heeft. Twee punten voor Didier.

Een kwartier later, in het beloofde Café, vertelde ik de groep de voorgeschiedenis. Twee dames waren onthutst, en vonden Didier helemaal niet meer leuk. ‘Het is het punt niet’, zei ik. ‘Didier heeft net als iedereen zijn leuke en minder leuke kanten. De echte vraag is: ‘Hebben jullie zijn vooroordelen over de Nederlanders bevestigd, of ontkracht?’. À vous de choisir…

* ‘patates’ is in Frankrijk het ‘entre-nous’ woord voor ‘aardappel’. Alleen in België is het gebruikt voor ‘frites’ of ‘pommes de terre frites’.

Sylvain Lelarge geeft zowel in Frankrijk als in Nederland bijzonder efficiënte en plezierige cursussen Frans voor actieve Francofielen - www.talenvoortalent.nlVindt u het leuk om zijn bundeltje columns te lezen, kunt u het bij hem bestellen (€ 10 + portokosten) bij contact@talenvoortalent.nl.

3

In een eerder artikel over het onderwerp ‘conciergerie heb ik die dienstverlening beschreven vanuit de aanbieders. Maar hoe zit het met hun klanten, de afnemers van conciergerie-diensten?

Het aantal gîtes voor de verhuur in Frankrijk wordt geschat op misschien wel 100.000. Theo Noordewier van Gites.nl heeft daar eens een berekening op los gelaten en aannemelijk gemaakt dat het daadwerkelijk aantal gîtes in de verhuur vele malen hoger moet zijn dan in de officiële statistieken voorkomen. Hoe het ook zij, er zijn veel, héél véél vakantiehuisjes te huur in Frankrijk. Uiteenlopend tot een stal-met-mislukte-verbouwing-en-lek-dak tot en met een tot in de perfectie gerestaureerd kasteel met 16 kamers.

tract-tanWat de statistieken helaas niet laten zien is hoeveel van die gîtes in de achtertuin van de eigenaar of op gemakkelijke rijafstand daarvan staan. Die eigenaren hebben geen conciergerie nodig, die regelen zelf de ontvangst van gasten, zijn beschikbaar om gasten te helpen waar nodig en regelen ook de schoonmaak, het klein onderhoud, de dagelijkse zwembadbeurt enzovoorts. Verder bevindt naar schatting ongeveer 10-15% van alle gîtes zich in vakantieparken of op campings waar bij de aankoop al een goed-georganiseerde, vaak zelfs professionele conciergerie aanwezig is. Overigens blijkt dat eigenaren die VERPLICHT zijn om de conciergerie-diensten bij een bestaand bedrijf af te nemen (vaak de projectontwikkelaar van het vakantiepark of een bedrijf daaraan gelieerd) behoorlijk duur uit zijn. Ik heb tarieven (incl huurbemiddeling) gelezen tot wel 35% van de huuropbrengst, met een enkele uitschieter naar zelfs 50%!

Dat brengt mij bij een onbekend, maar groot aantal, gîtes waarvoor conciergerie wel van belang is. Natuurlijk, u kunt een vakantiehuis kopen in Frankrijk en er lekker zelf van genieten, maar als u van plan bent het pand ook te verhuren zodat u in elk geval een gedeelte van de kosten kunt terugverdienen, dan dient u zich wel degelijk met dit onderwerp bezig te houden. Hieronder schets ik wat mogelijkheden:

  1. U regelt alles zelf en verhuurt alleen aansluitend op uw eigen aanwezigheid. Na afloop van de verhuurperiode bezorgt de huurder de sleutel terug bij u of een door  u aangewezen persoon. Aangezien u altijd in het pand bent voorafgaande aan de volgende huurder kunt u schoonmaak, reparaties etc zelf gemakkelijk regelen.
  2. U vraagt de aardige buurvrouw, of die kennis uit het dorp waar u zo leuk mee gesproken heeft, om namens u de conciërge te spelen. De buurvrouw krijgt de sleutel, ze laat de huurders binnen, ze regelt de schoonmaak en vangt huurders op als er problemen zijn. In ruil stopt u haar af en toe een envelopje of een fles jenever toe.  Gevaarlijk! Voor u, voor de huurder, voor de buurvrouw. Voor u, want hoe zit het met de aansprakelijkheid, met het feit dat u zwart betaalt voor gedane arbeid? Voor de huurder, want garandeert de buurvrouw dat ze zal helpen of aanwezig zal zijn als het nodig is? En spreekt ze voldoende buitenlands (we moeten immers vaststellen dat verreweg de meeste Nederlandse gîtehuurders niet of nauwelijks Frans spreken). Voor de buurvrouw, want ook hier is sprake van aansprakelijkheidsproblemen en zwart werken.
  3. U huurt een lokaal conciergerie-bedrijf in. In een contract regelt u betaling, aansprakelijkheid en een lijst met werkzaamheden. Het bedrijf stuurt u een factuur. De huurder weet precies wat hij kan verwachten. Indien de huurder ontevreden is, kunt u de conciergerie daarop aanspreken en als er meerdere klachten zijn kunt u volgend jaar voor een ander kiezen. Bij de buurvrouw is dat lastig. Als u de marketingkosten van uw gîte via een of meerdere van de internetaanbieders optelt met wat u kwijt bent aan een conciergerie, dan zult u zien dat u nog altijd een stuk gunstiger uitkomt dan de collega-gîte-eigenaren die een fors deel van de huur betalen via de gedwongen winkelnering op een vakantiepark, of die via een van de grote full-time verhuurders verhuurt. Kortom (ik durf de term bijna niet meer te gebruiken) een win-win-win situatie.

Nog een paar kanttekeningen:

  1. Ik beschouw dit als een geweldige ondernemerskans voor Nederlanders die al in Frankrijk wonen om er part-time wat bij te verdienen. Veel van de werkzaamheden spelen zich af op zaterdag en het statuut van auto-entrepreneur is ideaal voor deze bedrijfsactiviteit. Simpel, weinig regels en geheel legaal. Maar niet iedereen die in Frankrijk woont is hiervoor geschikt, je moet wel een beetje ondernemer zijn, een beetje servicegericht en flexibel en vooral: 100% betrouwbaar!
  2. Indien een conciergerie deze diensten combineert met het innen van de huur, wordt het oppassen. De Franse overheid zou u wel eens kunnen gaan beschouwen als een ‘agent réceptive’ en dat is een gereglementeerde bedrijfsactiviteit, die oa. een stevige aansprakelijkheidsverzekering en een diploma vereist.
  3. Misschien dat Gites.nl eens moet overwegen om een lijst van conciergerieen toe te voegen aan hun website. Zodat nieuw aangemelde (en natuurlijk ook bestaande)  gîte-verhuurders die op Gites.nl adverteren gemakkelijk contact kunnen leggen met een lokale conciergerie. Het is maar een idee…

Wim van Teeffelen

Natuurlijk kun je vanuit Nederland gîtes verhuren in Frankrijk!
Over alle inkomsten hoger dan €760 per jaar moet in Frankrijk aangifte belasting worden gedaan. Zolang de totale omzet kleiner is dan €80.000 betaal je ongeveer 7% van de omzet aan belasting. Daartoe is een inschrijving als in het buitenland gevestigde ondernemer verplicht via de CFE Impôts.
Verder moet je natuurlijk iets regelen voor sleutelbeheer, aanspreekpunt voor huurders en schoonmaken. Er zijn verschillende bedrijfjes over heel Frankrijk die dit soort diensten aanbieden.

Een in Nederland wonende verhuurder heeft dus iets hogere kosten, maar het verhuursucces hangt natuurlijk niet af van de woonplaats van de eigenaar, maar van zijn marketingkwaliteiten en van de ligging, uitrusting en grootte van de gite. Gemiddeld heeft een 4-pers gite in Frankrijk een omzet van ongeveer €7000 per jaar, uiteraard met mogelijk grote afwijkingen op basis van regio.